ПОКУПКА КВАРТИРЫ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.     Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), нужно проверить соответствие застройщика требованиям законодательства.

2.     В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

3.     На сайте единой информационной системы жилищного строительства  Наш.Дом.рф ведется  единый реестр застройщиков  и  каталог новостроек, где можно посмотреть плановый график строительства и текущее состояние дома. Если дом признан проблемным, об этом также будет запись на странице объекта. На сайте можно также посмотреть все документы по застройщику и конкретному объекту: бухгалтерскую отчетность, проектную декларацию, проектную документацию, разрешение на строительство, фотографии дома, документы на земельный участок, сведения о застройщике (ИНН, ОГРН, банковские реквизиты, контактный телефон, адрес электронной почты, сведения о директоре застройщика, банке, в котором открыт расчет счет застройщика, банке, в котором будет  открыт счет эскроу и т. д.)

4.     Также можно проверить застройщика на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве и картотеке арбитражных дел, на сайте Федеральной налоговой службы.

5.     Застройщик обязан предложить покупку квартиры через эскроу-счёт. Банк выбирает застройщик.  Банк будет указан в ДДУ.

Функции агента эскроу может выполнять далеко не каждый банк. На сегодняшний день в реестре банков, имеющих возможность открытия эскроу счетов для долевого строительства, около 50-60 банков. Среди них все крупные: Сбербанк, ВТБ, Дом.рф и проч.

Как проходит сделка

1.     Подписываете и регистрируете ДДУ в Едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченном на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ.

   Как правило, ДДУ  - типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

   Следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например,  не позднее 30 сентября 2023 года.

2.     Далее дольщик идет в банк, который указан в договоре, ему открывают счет эскроу. Открытие и обслуживание счета эскроу ничего не стоит для покупателя. На деньги, хранящиеся на эскроу счете, проценты не начисляются.

   Документы, которые необходимо при себе иметь для открытия счета  

           эскроу в банке:

• удостоверение личности,
• оригинал ДДУ. Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме.

3.     Важно: Деньги в счет уплаты цены ДДУ вносятся дольщиком на счет эскроу после государственной регистрации договора в Росреестре! На расчетный счет застройщика денежные средства в счет уплаты цены ДДУ вносить нельзя!

     Для ипотечников открытие эскроу-счета вовсе не означает «привязку» к данному банку. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита можно оформить ипотеку в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом, аккредитованном банке. В таком случае сумма просто переводится из одного банка в другой безналичным расчетом.

Защита для дольщика

1)    Деньги дольщиков не тратятся. Прежде всего, сама стройка будет происходить не на деньги дольщиков. Средства покупателей квартир не попадут в руки застройщика до тех пор, пока он не введет дом в эксплуатацию.

2)    Деньги можно вернуть в полном объеме в случае если объект не достроен в предусмотренный срок, то гражданин получает право на расторжение договора и возврат средств с эскроу счета.

                          Как принять квартиру, когда дом построен

          1. В процессе строительства дома, дольщик не имеет право заходить на территорию стройки в целях обеспечения его безопасности.

      2. После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

         Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить акт для их устранения.

         Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры.

      3.  Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе проверить качество объекта условиям договора, а также соответствие объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора или обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, и  по своему выбору вправе потребовать                  от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Постановлением Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 установлены особенности передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в период с 25 марта 2022 года по 30 июня 2023 года.

      4.  После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в  МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.