Как не стать пострадавшим дольщиком

Универсального рецепта, гарантирующего на 100% безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует.

При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила:

1. Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств.

Однако, законодательством предложен еще одна законная возможность привлечения денежных средств для строительства жилых домов:

- возможность привлечения денежных средств жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

ВАЖНО!

Застройщиком может выступать только юридическое лицо (такие как ООО, АО, некоммерческая организация, ЖСК)! ИП и физические лица не вправе привлекать денежные средства граждан – участников долевого строительства.

 Если разрешение на строительство получено после 01.07.2018 то в наименовании юридического лица должны содержаться слова «специализированный застройщик»

 2. Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.

Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного - защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.

ВАЖНО!

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор» (Гражданский кодекс РФ).

Проще говоря, если ни вы, ни застройщик не проявите инициативу заключить основной договор до окончания срока действия предварительного, вы потеряете и деньги, и квартиру. В таком случае необходимо направить строительной компании письмо с требованием заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении). Можно также лично вручить письмо застройщику, но убедитесь, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя.

В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора - предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор. При этом вексель и предварительный договор между собой никак не связаны, соответственно, вы опять же не застрахованы от потери вложенных средств, не защищены 214-ФЗ, не можете предъявлять претензии, связанные с неисполнением обязательств по строительству, качеством строительных работ и т.д.

ВАЖНО!

Когда дом будет достроен, строительная организация может передумать заключать с вами основной договор. В таком случае вы имеете право потребовать сумму, прописанную в векселе. Но к этому моменту, с учетом инфляции, она может быть значительно меньше той, которую вы изначально внесли.

Это и есть так называемые «серые схемы» продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками, предусмотренной 214-ФЗ.

3. Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство,  право собственности на земельный участок либо право аренды (субаренды) такого земельного участка.

4. Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф. Согласно ст. 19 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

5. Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.

6. Изучите отзывы о строительной организации, а так же историю строительства конкретного объекта, где вы собираетесь купить квартиру.

Возможно, что объект включен в единый реестр проблемных объектов и (или) находится в банкротстве.

Конечно, в таком случае застройщик не может осуществлять регистрацию ДДУ, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.

ВАЖНО!

Проверить наличие объекта в едином реестре проблемных объектов можно по адресу: https://наш.дом.рф.

 Проверить наличие застройщика в процедуре банкротства можно по адресу: https://kad.arbitr.ru/

8. Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. 

Даже если все документы в порядке, ни вас, ни юриста ничего не смущает, в десятиэтажном здании достраивается девятый этаж, обязательно - «на всякий случай!» - съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что это действительно так. На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Внимательно изучите его, убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщил застройщик.

9. На момент заключения договора еще раз внимательно прочитайте все документы, которые подписываете.

ДДУ, согласно ст. 4 214-ФЗ, должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию;

- срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

ВАЖНО!

При отсутствии в договоре указанных условий договор считается незаключенным.

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд

Такое условие возможно, если застройщику до 1 октября 2019 выдано положительное заключение о соответствии проектов строительства требованиям, предусмотренные положениями Постановления Правительства РФ от 22.04.2019 № 480.

Информация о наличии права не использовать счета эскроу можно проверить в проектной декларации застройщика по адресу https://наш.дом.рф.

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 214-ФЗ

После 1 октября 2019 года привлечение застройщиками денежных средств допускается только с использованием счетов эскроу!

ВАЖНО!

Указанные условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Помните: Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с даты его государственной регистрации!

Скажите застройщику «нет», если он:

· отказывается от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

· вместо договора участия в долевом строительстве предлагает какой-либо предварительный договор; покупку векселей на сумму, равнозначную стоимости будущей квартиры; вступление в какое-либо коммандитное товарищество; паевой или накопительный кооператив, если вместо возврата внесенных денежных средств Вам предлагают получить в собственность жилое помещение в строящемся доме и т.п. организации;

· ущемляет права дольщика и не соглашается указать в договоре условия его расторжения, условия оплаты лишних или компенсации недостающих квадратных метров и условия устранения недостатков квартиры после сдачи дома.