Механизм обеспечения прав пострадавших граждан Фондами защиты прав граждан - участников долевого строительства
Первоначально объект строительства должен быть признан проблемным и включен в Единый реестр проблемных объектов, расположенный в единой информационной системе жилищного строительства (https://наш.дом.рф).
Далее субъект Российской Федерации (Ростовская область) в лице Правительства Ростовской области (Министерства строительства архитектуры и территориального развития Ростовской области, далее – Минстрой Ростовской области) направляет в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства (далее – Фонд)и Правительство Российской Федерации ходатайство о рассмотрения возможности восстановления прав пострадавших участников долевого строительства с использованием механизмов Фонда с приложением перечня проблемных объектов, расположенных на территории Ростовской области, в котором также сообщает о готовности софинансирования мероприятий по восстановлению прав участников долевого строительства.
Правительство Российской Федерации направляет в Правительство Ростовской области заключение о результатах рассмотрения Фондом и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ходатайства Ростовской области и дает поручение Фонду вынести на рассмотрение Наблюдательного совета Фонда вопроса о восстановлении прав граждан –участников долевого строительства проблемных объектов, расположенных на территории Ростовской области, в соответствии с приложенным перечнем.
При этом, застройщик должен быть признан судом банкротом в соответствии с действующим законодательством. В случае если застройщик проблемного объекта не признан банкротом, Фонд инициирует данную процедуру и обращается с заявлением о признании застройщика банкротом в арбитражный суд по месту нахождения застройщика.
В случае признания застройщика банкротом, участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения или денежного требования конкурсному управляющему не позднее трех месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
При этом под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.
В случае, если площадь нежилого помещения более 7 м²(площадь машино-места не имеет значения), то требования в отношении данных объектов подлежат включению в реестр требований кредиторов в качестве денежных. Для их включения в реестр требований кредиторов участникам долевого строительства необходимо обращаться в Арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.
Фонд осуществляет следующие функции, связанные с обеспечением прав граждан – участников строительства:
1. Выплата возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, гражданам по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
2. Выплата возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее – кооператив), который создан в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
3. Финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.
Далее при принятии Наблюдательным советом Фонда решения о восстановлении прав участников долевого строительства через выплаты компенсаций или завершение строительства проблемных объектов граждане должны записаться на удобные дату и время для подачи заявлений о выплате возмещений. Информация об этом размещена на странице каждого проблемного объекта на официальном сайте Фонда: фонд214.рф. В карточке жилого дома размещается информация с шаблоном заявления, перечнем документов и требований к их оформлению. Документы необходимо направить в Фонд по адресу:125009, г. Москва ул. Воздвиженка, 10 блок «б».Кроме того, записаться можно также по телефону горячей линии: 8-800-7007-214.
Для получения возмещения необходимо подготовить оригинал документа, удостоверяющего личность, ИНН, а также выписку из реестра требований кредитора о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. Информация о размере выплаты и о застройщиках домов, по которым принято решение о выплате компенсаций, доступна на сайте Фонда.
Выплата будет производиться в рублях, в размере стоимости указанного помещения, рассчитанной как произведение общей площади, не превышающей 120 кв. метров, и рыночной стоимости квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке на момент выплаты возмещения, но не менее уплаченной стоимости договора. Рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного Фондом. По нежилым помещениям и машино-местам выплата будет соответствовать стоимости заключенного договора.
Выплату возмещений гражданам будет осуществлять банк-агент AO «Банк ДОМ.РФ».
Решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов должно быть принято Фондом не позднее шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытия конкурсного производства при условии, что Фонд является лицом, участвующим в деле о банкротстве такого застройщика. О принятом решении Фонд уведомляет арбитражного управляющего в срок не позднее трех рабочих дней, следующих за днем принятия Фондом соответствующего решения.
Даже если по проблемному объекту Фондом принято решение о финансировании мероприятий по завершении строительства граждане - участники строительства, имеют право направить заявление на выплату возмещения в срок до момента передачи прав и обязательств новому застройщику.
Фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования (за исключением случаев, если решением Правительства Российской Федерации установлено иное) при соблюдении одного из следующих условий:
- застройщик не является юридическим лицом;
- застройщик привлекал денежные средства и (или) имущество участников строительства, не имея прав на земельный участок (право собственности или иное имущественное право), который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства или объект инфраструктуры;
- застройщик осуществлял строительство объекта незавершенного строительства без полученного в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке разрешения на строительство;
- договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства для строительства объекта, в отношении которого Фондом принимается решение, заключен с использованием счетов-эскроуи представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2018 года;
- договор, предусматривающий передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, с первым участником строительства заключен после 1 июля 2019 года.
При принятии Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, Фонд уведомляет конкурсного управляющего о выплате возмещения.
При принятии Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства указанное финансирование осуществляется после вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.
Приобретателем выступает созданная Фондом унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда (далее - некоммерческая организация Фонда), которой переходят имущество застройщика, в том числе права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, и обязательства перед участниками строительства в порядке, определенном статьями 201.15-1, 201.15-2 и 201.15-2-1 Закона о банкротстве.
При этом Некоммерческая организация Фонда при передаче ей обязательств перед участниками строительства не несет ответственность за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязана передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.
В случае, если принято решение Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемного объекта, приобретателем и застройщиком может также выступить Ростовский областной Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (далее – Региональный фонд).
Региональный фонд создан на основании Постановления Правительства Ростовской области № 720 от 09.10.2019, его учредителем является Минстрой Ростовской области, состав его коллегиальных органов формируется из представителей Минстроя Ростовской области.
Региональный фонд находится по адресу: 344006, г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 12, ком. № 40, тел. 8 (863) 201-72-37, адрес электронной почты: fondrnd@yandex.ru
Основными задачами и обязанностями Регионального Фонда являются:
- осуществление деятельности по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры в качестве застройщика;
- исполнение обязательств застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений, в случае передачи Региональному фонду имущества и обязательств застройщика;
- выработка механизмов завершения строительства проблемных объектов долевого строительства;
- обеспечение подготовки сметной документации, разработки проектной документации на завершение строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры;
- управление (сдача в аренду) и реализация имущества, права на которые перешли к Региональному фонду;
- оказание консультативной, информационной, организационно-методической помощи по вопросам поддержки граждан – пострадавших участников долевого строительства;
- взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления в целях обеспечения реализации мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории Ростовской области.
Региональный фонд обязан передать участникам долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче Региональному фонду имущества и обязательств застройщика;
Меры поддержки участникам долевого строительства многоквартирных домов, пострадавшим вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиками обязательств, возникающих из договоров участия в долевом строительстве, их объединений и инвесторов, обеспечивающих права указанных лиц на жилые помещения, оказываются Региональным фондом за счет средств областного бюджета в пределах бюджетных ассигнований, предусмотренных в областном бюджете на текущий финансовый год и на плановый период.
Дополнительно сообщаем, что алгоритм действий Фонда по обеспечению прав пострадавших участников долевого строительства размещен в сети интернет по адресу: