Публичные обсуждения результатов правоприменительной практики при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в 2020 году
Уважаемые коллеги!
В настоящее время на территории Ростовской области 200 застройщиков (уменьшение по сравнению с аналогичным периодом 2019 года на 22,5%) ведут строительство 357 объектов (уменьшение по сравнению с аналогичным периодом 2019 года на 29%) с привлечением денежных средств участников долевого строительства (в т.ч. 94 объекта введено в эксплуатацию, в настоящее время происходит передача объектов долевого строительства, 91 объект – «по старой схеме привлечения денежных средств», 72 объекта - с привлечением денежных средств с использованием счетов эскроу, 100 объектов – за счет собственных средств).
Заключено 29449 договоров участия в долевом строительстве: Общая сумма обязательств по договорам участия – 76,738 млрд. руб.
1. Осуществление контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости
В рамках осуществления контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости за 9 месяцев 2020 года Региональной службой:
- проведено 9 внеплановых документарных проверок в части соблюдения Федерального закона №214-ФЗ при привлечении денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов (уменьшение по сравнению с аналогичным периодом 2019 года на 48%);
- проведено 383 надзорные мероприятия без взаимодействия застройщиками (мониторинг размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф) (+14%);
- выдано 660 предостережений о недопустимости нарушения законодательства о долевом строительстве (+16%).
- выдано 133 предписания об устранении нарушений (-10%);
- составлено 260 протоколов об административном правонарушении (-45%);
- вынесено 246 постановлений о назначении административных наказаний (-219%) на общую сумму 19,971 млн. рублей (-45%);
- выдано 133 предписания об устранении выявленных нарушений
(-10%)
- вынесено 9 представлений об устранении причин и условий, способствовавших совершению правонарушению (-311%)
- в Арбитражный суд Ростовской области подано 6 заявлений о приостановление деятельности денежных средств участников долевого строительства (+300%);
- количество рассмотренных обращений граждан и организаций -265 (-419%).
Анализ исполнимости предостережений показал, что нарушения законодательства по выданным предостережениям не выявлены. Другими словами, данный механизм оправдал себя как эффективное мероприятие по профилактике правонарушений.
Региональная служба также осуществляет тесное взаимодействие с правоохранительными органами. Так, за 9 месяцев 2020 года направлено 17 сообщений о признаках преступлений.
В 2019 году было направлено 34 сообщения о признаках преступлений.
Проведенный анализ нарушений, выявленных при проведении проверок деятельности застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, показал, что типовыми нарушениями обязательных требований являются:
- непредставление отчетности либо представление отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с нарушением установленных законодательством сроков (п. 6 ч. 6 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ);
- использование денежных средств участников долевого строительства на цели, не предусмотренные законодательством (ч. 1 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ);
- не направление в установленный законодательством срок участникам долевого строительства уведомления о невозможности завершения строительства многоквартирного дома в предусмотренный договором срок (ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ);
- необеспечение свободного доступа к информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф;
- невнесение изменений в проектную декларацию (ч. 4, 4.1, 5 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ);
- нарушение порядка привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных и иных объектов недвижимости, установленного Федеральным законом №214-ФЗ;
- непредставление сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства и перечень которых устанавливается контролирующим органом, а ровно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений (п. 4 ч. 6 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ);
- внесение существенных изменений в проектную документации и проектную декларацию, влекущих нарушение прав участников долевого строительства (изменение параметров объектов долевого строительства, являющихся предметом договора, исключение из состава общего имущества нежилых помещений, машиномест, изменение статуса холодных помещений (с балкона на террасу) и т.д.);
- внесение в проект договора участия в долевом строительстве положений, противоречащих Федеральному закону № 214-ФЗ.
Основными причинами указанных нарушений являются низкая квалификация сотрудников застройщиков, отсутствие системы работы по применению положений законодательства в области долевого строительства, незнание положений законодательства, умышленное нарушение законодательства.
2. Профилактика правонарушений в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
Региональной службой на постоянной основе проводятся профилактические меры, которые были приняты Службой контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости в 2019 году это:
— разработка и направление предостережений о недопустимости нарушений обязательных требований;
— проведение разъяснительной работы, информирование на сайте Региональной службы о нормативно-правовых актах, содержащих обязательные требования к заинтересованным участникам строительства; разработка и размещение в разделе «Профилактика нарушений» руководств по соблюдению обязательных требований;
— проведение публичных обсуждений по результатам анализа правоприменительной практики.
Все перечисленные профилактические мероприятия, выполненные при осуществлении контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов, направлены на предупреждение нарушений обязательных требований и, как следствие, субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие привлечение денежных средств участников долевого строительства, стали более требовательно относиться к соблюдению требований нормативных правовых актов, обязательных к применению, в т.ч. к соблюдению прав участников долевого строительства.
В рамках профилактики правонарушений в области долевого строительства на официальном сайте Региональной службы размещена следующая информация:
памятка для потенциальных участников долевого строительства многоквартирных домов;
информация о положениях законодательства в области долевого строительства, порядке привлечения денежных средств участников долевого строительства;
порядок предъявления участниками строительства требований в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика и удовлетворения данных требований;
список застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Кроме того, на официальном сайте Региональной службы ГСН РО для застройщиков размещены руководство по соблюдению обязательных требований в рамках осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства мнoroквapтиpныx домов и (или) иных объектов недвижимости и доклад o правоприменительной практике Региональной службы ГСН РО в 2019 году в рамках осуществления контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области.
Кроме того, в постоянном режиме проводится консультирование потенциальных участников долевого строительства, в т.ч. в телефонном режиме.
Перечень профилактических мероприятий неизменно увеличивается, и будет расширяться в дальнейшем, в рамках реформы контрольно-надзорной деятельности.
Так, принят Федеральный закон от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», который вводит новые формы профилактики: осуществление консультирования; меры стимулирования добросовестности; профилактическое сопровождение; самообследование; профилактический визит. Возможность применения этих мер в отношении определенного вида надзора будет устанавливаться отраслевыми законами.
Отдельно хочу остановиться на документе, который называется предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований.
Предостережение - это новелла в законодательстве, ранее не применяемая надзорными органами, направленная исключительно на профилактику нарушений, которая фактически реализуется без прямого взаимодействия с проверяемыми субъектами. Так, предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований, предлагает юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований, и уведомить об этом в установленный в таком предостережении срок орган государственного контроля (надзора).
Порядок взаимодействия с надзорными органами установлен Постановлением Правительства РФ от 10.02.2017 № 166 «Об утверждении Правил составления и направления предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований, подачи юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем возражений на такое предостережение и их рассмотрения, уведомления об исполнении такого предостережения».
Несмотря на то, что за неуведомление органа государственного контроля отсутствуют штрафные санкции, крайне нежелательно относиться к предостережению формально!
Принимать меры по предотвращению нарушений и информировать орган государственного контроля ОБЯЗАТЕЛЬНО! (так, как в конечном итоге будет оцениваться добросовестность проверяемого субъекта и готовность его работать в новом формате). Орган государственного контроля (надзора), использует уведомление для целей организации и проведения мероприятий по профилактике нарушения обязательных требований, совершенствованию применения риск-ориентированного подхода при организации государственного контроля (надзора) и иных целей, не связанных с ограничением прав и свобод юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Практический опыт Региональной службы ГСН РО:
В 2019, 2020 годах Службой активизированы профилактические мероприятия, посредством направления проверяемым субъектам предостережений, так за 9 месяцев 2019 года было направлено 568 предостережений, 9 месяцев 2020 года – 660. Для сравнения, за 9 месяцев 2018 года было направлено всего 200 предостережений о недопустимости нарушений обязательных требований.
3. Имеющиеся проблемы в области долевого строительства
В настоящее время в Ростовской области, как и в других регионах наблюдается увеличение масштабов такого явления, когда участники долевого строительства злоупотребляют своими правами, иногда даже не имея своей конечной целью получение квартиры, при непосредственном участии недобросовестных юристов.
Кроме того, увеличивается количество заключенных договоров уступки прав по договорам участия в долевом строительстве, по которым обязательства застройщика по передаче квартир нарушены, с целью взыскания в дальнейшем по ним неустойки и штрафа.
Необходимо отметить, что при подаче исков истцы заявляют ходатайства о принятии обеспечительных мер в виде запрета на осуществление регистрационных действий застройщиком по объекту незавершенного строительства. Данная мера влечет прекращение деятельности застройщика по привлечению денежных средств участников долевого строительства, поскольку Росреестром не регистрируются договоры участия в долевом строительстве на основании определения суда, вынесенного по указанному ходатайству.
Отсутствие продаж квартир влечет усугубление ситуации на объекте и создает предпосылки для нарушения сроков исполнения обязательств, банкротство застройщика и, как следствие, включение объекта капитального строительства в ЕРПО.
Кроме того, указанные обеспечительные меры используют судебные приставы в рамках исполнительных производств, возбужденных на основании исполнительных листов на взыскание неустоек в пользу участников долевого строительства.
По обращениям судебных приставов банками производится списание денежных средств с расчетных счетов застройщиков.
Поскольку финансирование долевого строительства зачастую осуществляется за счет средств участников долевого строительства, без привлечения иных источников финансирования, списание денежных средств с расчетных счетов застройщиков по исполнительным производствам влечет снижение уровня финансирования строительства и нарушает права других участников долевого строительства.
Кроме того, недобросовестные застройщики вносят существенные изменения в проектную документацию и проектную декларацию, влекущие нарушение прав участников долевого строительства (изменение параметров объектов долевого строительства, являющихся предметом договора, исключение из состава общего имущества нежилых помещений, машиномест, изменение статуса холодных помещений (с балкона на террасу) и т.д.).
Региональной службой в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ были подготовлены соответствующие предложения о внесении изменений в федеральное законодательство.
В частности:
1. Установить запрет на наложение взыскания на денежные средства, находящиеся на специальном счете, открытом в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ по исполнительным производствам, требованиям ФНС и т.д.
2.Снизить размер неустойки, предусмотренной Федеральным законом 214-ФЗ, до размера ставки рефинансирования ЦБ РФ и ограничить общую сумму взыскиваемых неустойки, штрафов 50% от суммы договора участия в долевом строительстве.
Принятие указанных изменений позволит восстановить баланс интересов застройщиков и участников долевого строительства, снизить количество «обманутых дольщиков».
Предложения для регионального уровня:
1.Создание Регионального единого реестра выданных разрешений на строительство объектов капитального строительства, размещаемого и регулярно обновляемого в сети Интернет;
2. Создание геоинформационной системы «Долевое строительство в Ростовской области» с отражением на карте объектов и информации о них.
4.Изменения законодательства
На официальном интернет-портале правовой информации опубликован Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с Федеральным законом в законодательство об участии в долевом строительстве и иные законодательные акты Российской Федерации вносятся следующие изменения:
Изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
- залог земельного участка или права аренды (субаренды) теперь будет прекращаться со дня постановки на государственный кадастровый учет построенного объекта. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства;
- денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод объекта, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства;
- вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора;
- после передачи и постановки на государственный кадастровый учет объекта застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о государственной регистрации прав собственности за участником строительства без доверенности;
- в перечень целевого использования денежных средств дольщиков добавлена возможность расходования средств для подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей для технического присоединения строящегося объекта и строительства объектов социальной инфраструктуры;
- по расчетному счету возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому застройщик является основным Обществом;
- нарушение срока ввода в эксплуатацию объекта застройщиком на срок три и более месяца больше не является основанием для отказа в выдаче ЗОСТа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ;
- в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным;
- внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в ЕИСЖС сведений о вводе объекта в эксплуатацию;
- раскрытию информации застройщиком не подлежит место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН;
- в составе информации о проекте строительства застройщик обязан дополнительно указывать:
• информацию о генеральном подрядчике;
• предельные параметры разрешенного строительства;
• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства;
• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа).
- уполномоченный федеральный орган исполнительной власти (Минстрой РФ) наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков;
- вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:
• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;
• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;
• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения;
- основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов является:
• ввод объекта в эксплуатацию;
• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика.
- органы прокуратуры получат доступ к ЕИСЖС в части, необходимой для осуществления прокурорского надзора.
Изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:
- в деле о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет, а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков;
- у конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и прочее, в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства;
- фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы;
- изменениями дополняется порядком передачи прав Фонду защиты прав дольщиков застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства.
Изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации:
- различие данных о площади построенного объекта капитального строительства не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС.
Изменения в Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:
- пенсионный Фонд будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала;
- детализируется порядок возврата средств материнского капитала со стороны Фонда защиты прав дольщиков или уполномоченного банка при расторжении ДДУ.
Изменения в Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:
- полномочия Фонда защиты прав дольщиков теперь распространяются и на защиту прав участников ЖСК;
- изменениями детализируется новый порядок урегулирования Фондом защиты прав дольщиков обязательств перед участниками строительства, а также выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на данный Фонд. Установлен механизм перехода прав на имущество застройщика к Фонду, а также порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства;
- расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом защиты прав дольщиков соответствующего решения.
- дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду защиты прав дольщиков в процедуре банкротства.